Édito de Mr. Jean-Paul Fischer : Saint Martin | Reconstruction privée, le triste dessous des cartes

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Par Autre mars 10, 2019 03:14

Édito de Mr. Jean-Paul Fischer : Saint Martin  |  Reconstruction privée, le triste dessous des cartes

Original lisible sur le StMartin’s Week ICI (avec l’aimaible autorisation de la rédaction)

Le présent article me vaudra immanquablement une assignation en diffamation, voire quelques nouvelles menaces…

Mais qu’importe, l’information prime et il faut que la libre concurrence dans une économie libérale existe, que les entreprises au capital local puissent travailler et que les propriétaires ou copropriétaires ne soient pas spoliés, qu’ils puissent être informés de la réalité des transactions et du contenu des marchés passés sans qu’une entreprise ait eu connaissance des conditions de passation.

Notre économie ne peut exister, se développer et créer de l’emploi et nos entreprises se conforter que sur un fonctionnement transparent et sur leur qualité technique.

L’ampleur des dégâts post Irma sur le parc privé, estimé à environ 2 milliards d’euros, a suscité de multiples vocations dans ce secteur et attiré de nombreux prédateurs au détriment des entreprises locales et des copropriétés.

L’exemple que je développe dans les lignes qui suivent en constitue une parfaite illustration. Mais pour comprendre ce cheminement, il est nécessaire de rappeler quelques faits antérieurs qui ont marqué la vie politique et économique du territoire.

Au terme de ce chemin se retrouvent les mêmes acteurs !

En 2010 – 2011, un groupe d’investisseurs canadiens représentés par la société Jutras et son représentant M. Mario Di Palma ont présenté, avec l’appui d’un élu local, un nouveau projet d’aménagement de la Baie de Marigot.

Ce projet prévoyait la réalisation d’un port de croisière, de milliers de logements, de vastes terre-pleins gagnés sur la mer, de centaines de commerces… et de la fontaine aux illusions.

Il s’agissait d’un projet électoraliste, sans consistance technique, administrative ni financière, sans réalité juridique… soulignons d’autre part que le groupe promoteur réalisait un chiffre d’affaires inférieur à celui de la SEM locale.

Parallèlement, ces mêmes investisseurs détachaient  à Saint-Martin un animateur  électoral, chargé de structurer, coordonner, animer le mouvement politique d’un futur candidat aux élections territoriales.

Ce personnage avait une certaine expérience à la Mairie de Montréal et s’est investi dans cette campagne avec des méthodes souvent très particulières propres aux hommes de back-office.

Malgré cet investissement montréalais, cette campagne s’est terminée par un échec en 2012.

Pourtant, en 2017, les mêmes partenaires se sont manifestés de manière plus discrète, mais avec un large succès.

Il faut souligner que le thème central de la campagne électorale portait sur le Grand Marigot, succédané du projet d’aménagement de la Baie de Marigot présenté en 2012.

Et puis, l’île a connu le terrible cyclone Irma et ses destructions massives, ouvrant de nouvelles perspectives plus immédiates et peut-être plus rentables que le Grand Marigot, plus propices à un retour sur investissement rapide.

Les promoteurs, investisseurs, aménageurs se sont transformés en entrepreneurs de bâtiment ou agents immobiliers et syndics de copropriété.

Ils ont tenté de racheter une première agence mais le compromis a été rompu compte tenu de différentes pressions et avertissements, faisant même recruter à un poste stratégique un de leurs représentants, ce qui leur a permis d’accéder à l’ensemble des informations, aux montants des indemnisations obtenues et aux offres de toutes les entreprises.

Ils ont ensuite pu acquérir la “maîtrise” d’une autre agence et prendre le contrôle de deux sociétés locales appartenant aux mêmes actionnaires et existant depuis 1947 pour la première, l’autre moins connue, avec un changement de statuts et d’objet social, créant des sociétés parallèles avec les mêmes actionnaires spécialisées dans l’achat et l’importation de matériaux.

Les modifications de statuts comme les cessions de parts, voire la domiciliation pourraient faire l’objet d’une analyse plus complète et fort intéressante, très éclairante dans l’organisation et la planification de ces absorptions de ces deux sociétés.

La maîtrise de l’information à travers les agences immobilières et l’intervention des syndics leur a permis d’accéder à l’ensemble des pièces et offres des différentes consultations, faisant fi des observations ou recommandations de la maîtrise d’œuvre.

Mieux, l’existence de deux sociétés sous une dénomination différente mais comportant le même actionnariat leur a permis d’adapter leur offre sous une apparence de concurrence !

Les marchés établis au titre de cette procédure ont abouti à des contrats totalement léonins au seul profit de l’entreprise malgré les observations majeures formulées par la maîtrise d’œuvre.

Ces marchés présentent des conditions exorbitantes par rapport à un marché classique, à savoir un quantitatif représentant le double des travaux à réaliser et une explosion des prix, souvent le double ou le triple des prix pratiqués avant le cyclone. En outre, ces marchés étaient forfaitaires !

Les conditions économiques exorbitantes se complètent par le versement d’une avance de trésorerie équivalente à 50% du montant du marché sans condition ni garantie !

A souligner aussi l’absence d’encadrement qualifié, la valse des conducteurs de travaux et de la main d’œuvre en provenance des pays de l’Est, souvent mal payée et licenciée à la moindre revendication et dont certains attendent toujours leur billet retour.

Notons enfin, les difficultés techniques voire les malfaçons, le non respect des règles de sécurité malgré les observations fermes et répétées de la maîtrise d’œuvre et du bureau de contrôle.

Certains de ces chantiers sont aujourd’hui en grande difficulté comme nous le craignions depuis le début de la reconstruction, car l’entreprise titulaire du marché a perçu 80 à 85% des montants du marché pour 40% de réalisation des travaux.

Ces entreprises et leurs représentants présentent de nouvelles situations surévaluées malgré les corrections de la maîtrise d’œuvre et exigent le règlement par voie d’avocat et d’huissier, menaçant d’arrêter le chantier !

L’analyse de l’opération et le travail effectué par la maîtrise d’œuvre démontrent une surfacturation manifeste représentant plus de 30% du marché initial sans possibilité de négociation (!) avec à terme une augmentation conséquente de la participation des copropriétaires au-delà de l’indemnisation puisqu’il s’agit de travaux et prestations non pris en compte au titre des assurances.

Il faut noter que ces méthodes relèvent d’un comportement habituel. Après Irma, les actionnaires de ces entreprises se sont portés acquéreurs de différents biens immobiliers, promettant le versement d’un premier acompte et différant ensuite les règlements… ce qui leur a permis d’utiliser l’ensemble immobilier.

Leur objectif n’est aucunement le développement de l’île, la création d’emplois voire l’investissement productif, il relève d’une logique simple :

la maîtrise politique et économique du territoire au détriment des entreprises, professionnels, artisans, souvent en partenariat avec des entreprises extérieures et reconnues qui assurent l’exécution de leurs contrats dans des conditions normales et transparentes avec une garantie de bénéfices.

La reconstruction modèle et durable de l’île se transformera pour certains copropriétaires, à très court terme pour certains chantiers, en cauchemar.

Il est temps que les copropriétaires interrogent leurs mandataires et fassent une analyse complète des marchés passés, des coûts, des quantités, de la conformité de la mise en œuvre, des règlements effectués et de la justification des travaux supplémentaires, du respect des normes et des délais de réalisation pour éviter une double peine…

Depuis plusieurs mois, en nos colonnes, nous tirons la sonnette d’alarme quant à la reconstruction privée qui n’a plus rien d’exemplaire et qui pèsera lourdement sur les propriétaires et sur le marché de l’immobilier demain.

Jean-Paul FISCHER

 

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